O registro de imóvel como garantia jurídica de propriedade

Ao afirmar que só é proprietário de um imóvel aquele que o registra, o faço com base na legislação brasileira, que prevê, especialmente no disposto no art. 1.227 do Código Civil, que: ”Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (…)”.

O art. 1.245, do mesmo diploma legal, também é expresso ao prever que: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” e, no § 1º, do mesmo dispositivo, que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante [vendedor] continua a ser havido como dono do imóvel”.

Isso significa que, enquanto o adquirente [comprador] não registrar o seu título, geralmente uma escritura pública [existem outros títulos translativos], a propriedade continuará sendo do vendedor, que poderá, inclusive, responder por dívidas, com a possibilidade de o imóvel ser penhorado e arrematado.

Não se pode olvidar que poderá, ainda, vendê-lo a um terceiro de boa-fé que, ao registrá-lo, de boa-fé, será considerado legalmente o seu proprietário.

Atente-se para o fato de que o ordenamento jurídico protege o adquirente que primeiro registrar. Este é entendimento pacífico dos Tribunais.

É comum o adquirente indagar ao vendedor se ele possui escritura do imóvel objeto da transação, como se esse documento fosse a prova da propriedade. Isso não é verdade, pois enquanto a escritura não for registrada, não há aquisição de propriedade, a constituir a segurança jurídica do adquirente.

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Para além da segurança jurídica que o registro do imóvel proporciona ao seu proprietário, há, ainda, outras conveniências, como a possibilidade da realização de um negócio quando envolve uma operação de financiamento; evita problemas futuros para os herdeiros e, sem dúvida, a valorização do imóvel.

O ato de guardar uma escritura ou outros títulos translativos na gaveta, sem levá-los a registro, o que é uma prática perigosa, significa problemas futuros, às vezes insolúveis.

Existem formas eficientes de regularização dos imóveis, através de retificação de área, usucapião, estremação, regularização fundiária e outras. Saliento que o instituto da estremação, menos conhecido, tem ganhado dimensão e tem sido muito utilizado para a regularização de imóveis em situação de condomínio geral pro diviso.

Cabe advertir, ainda, aos adquirentes, que, para evitar problemas futuros, antes de concluir a negociação, providências simples e descomplicadas são importantes, como a certidão do imóvel emitida pelo serviço registral, para verificação de possíveis gravames sobre o imóvel.

Por fim, nestas breves observações, nunca é demais reprisar a advertência de que, realizada a transação, a escritura ou outro documento hábil deve ser levado imediatamente ao registro, para garantir o direito à propriedade e assegurar outros direitos.

Heloisa Silveira Fernandes de Morais